Căn hộ – cuộc chơi đã khác so với 3 năm trước.
Giá căn hộ hiện nay không còn rẻ nữa. Hiện nay 1 căn hộ 2 phòng ngủ, 2 wc thì bình quân 65-70m2. Giá bán của quận 12 cũng là 45tr/m2 tương ứng 2.8-3 tỷ/ căn. Ở khu vực trung tâm hơn như Quận 2 hay Thủ Đức cũ thì trên dưới 60-80tr/m2. Tương ứng 4-5 tỷ/căn.
Với mức giá như vậy dù thanh toán giản hay ngân hàng hỗ trợ như thế nào thì nhà đầu tư hay người mua ở thực đều cảm thấy ngộp. Vì những lý do sau:
1. Với nhà đầu tư:
– Từ 2015-2018 giá căn hộ còn khá rẻ ở trong ngưỡng đầu tư, số lượng dự án chưa nhiều, nhu cầu ở hay đầu tư còn lớn, giá thuê còn hấp dân. Nên người ta chỉ cần vào 30-40% phần còn lại vay bank, sử dụng đòn bẩy tài chính thì có thể bán chênh lệch lại 30-40% sau khi căn hộ bàn giao. Tương đương lợi nhuận 100% trên vốn bỏ ra. Trừ hết chi phí cũng tối thiểu 50% trong 2 năm.
Nên thực sự rất hấp dẫn, an toàn và linh hoạt.
– Ngoài ra nếu chưa bán liền thì cho thuê ngay để có dòng tiền, giá cho thuê còn tốt, bù thêm 1 chút đủ trả ngân hàng. Tỷ lệ căn hộ bàn giao chưa nhiều, nên giá thuê cực kỳ tốt.
Suất đầu tư nhỏ do giá căn hộ còn trong ngưỡng 2.5-3 tỷ cho khu trung tâm, vùng ven chỉ từ 1-1.5 tỷ. Như vậy 30% tương ứng 500tr – 1 tỷ là đầu tư dễ dàng.
2 năm covid nhà không cho thuê được, hoặc khách thuê huỷ kèo hoặc hạ giá 30% cũng khiến cho nhà đầu tư không còn mặn mà việc khai thác dòng tiền khi giá căn hộ quá cao.
Với người mua ở:
– thu nhập thực tế của 2 vợ chồng trẻ, làm vp tầm 50tr/tháng khó có thể mua được với giá hiện tại. Dù có tích luỹ hay hỗ trợ phần ban đầu cũng không gồng để trả lãi nổi.
2 năm covid, thu nhập giảm hoặc mất những lãi trả vẫn đều đặn. Đây là ác mộng cho người mua ở thực và chưa đạt đến ngưỡng nhất định của cuộc sống.
3 tỷ/căn hộ: vay 15-2 tỷ/20 năm. Mỗi tháng bình quân 20tr cả gốc và lãi. Không hề đơn giản.
Nên giải pháp của họ là đi thuê chung cư. Chung cư quận 2 ngay khu trung tâm hiện nay chỉ từ 15-20tr/tháng full nội thất và diện tích rộng. Từ 2 PN trở lên
Dưới 10tr thuê khu vực quận 9 cũng tương ứng vậy.
Với mức giá thuê vậy, phần tiền thay vì bỏ vào căn hộ để chờ họ đi đầu tư vào các danh mục khác. Hiệu quả hơn so với việc mua xong rồi gồng trả lãi.
Ngoài ra giá chung cư thứ cấp và sơ cấp đang chênh nhau rất nhiều, trong khi chung cư thứ cấp đang có vị trí tốt hơn, đã bàn giao, 1 số đã có sổ và có cộng đồng khá ổn.
Mất niềm tin vào CĐT, không còn mặn nhà trên giấy.
Nhiều CDT khi quảng cáo 1 kiểu, rồi sau đó bàn giao 1 kiểu khiến cư dân phải căng băng rôn phản đối. Rồi chậm sổ hồng của nhiều chung cư đã bàn giao.
Người có nhu cầu ở thực thì họ đi chọn luôn chung cư đã bàn giao, xem chất lượng thực tế thay vì tin vào những lời có cánh. Giá thì rẻ hơn 20-30%, nhà ở ngay.
Nhà đầu tư cũng tương tự, thậm chí một số CĐT còn “lật kèo” khi nhà trên giấy thời điểm bán giá chưa tăng, thời điểm xong pháp lý giá tăng 50-70% thì CĐT lấy lại.
Căn hộ dù sao vẫn hướng đến đối tượng sử dụng thực tế, nguồn cung trên thị trường đang nhiều. Nhà đầu tư hay người mua ở thực có nhiều sự lựa chọn hơn. Và thấy ít hấp dẫn hơn so với việc đầu tư đất nền vùng ven, thuê căn hộ để ở.
Họ kỳ vọng khu đất tăng x2,x3 sau 3-5 năm, trong khi chung cư thì không tăng mấy. Ở thuê để đầu tư vậy an toàn hơn.
Năm nay, theo khảo sát của Công ty Ngọc Châu Á, ông Hạnh cho biết mặt bằng giá căn hộ đã thiết lập mức mới rất cao. Tính đến tháng 7/2022, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh bình quân 60-70 m2, giá bán tại quận 12 lên đến 45 triệu đồng một m2, tương ứng 2,8-3 tỷ đồng một căn. Nhà một phòng ngủ, một toilet, giá trong ngưỡng 1,8-1,9 tỷ đồng một căn.
Tại quận 9 cũ nay thuộc TP Thủ Đức, theo ông Hạnh, thậm chí giá chung cư mới mở bán cũng vọt lên ngưỡng 50-70 triệu đồng một m2 trong khi quận Thủ Đức cũ còn có căn hộ chào giá lên đến 80 triệu đồng một m2. Với mức giá như vậy, dù thanh toán giãn tiến độ hay ngân hàng hỗ trợ lãi suất thời gian đầu, đến khi hết hạn ưu đãi, những khách hàng này đều cảm thấy “ngộp thở”.
Ông Hạnh cho rằng với người mua nhà ở, giả sử thu nhập thực tế của 2 vợ chồng trẻ đạt khoảng 50 triệu đồng một tháng cũng khó có thể mạnh dạn mua căn hộ với mặt bằng giá nhà niêm yết của năm nay. Bởi dù có tích luỹ hay hỗ trợ ban đầu thì vẫn không thể gồng để trả lãi nổi. Hai năm Covid, thu nhập giảm hoặc mất thu nhập, đến năm nay, lương không tăng nhưng vật giá leo thang, lạm phát cao, nếu vẫn phải vắt kiệt hầu bao trả lãi hàng tháng là “ác mộng” cho người mua ở thực và chưa đạt đến ngưỡng tài chính an toàn.
Theo các chuyên gia, trước khi xuống tiền mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay càng ít càng tốt để tránh rủi ro đuối tài chính khi lãi suất thả nổi. Tỷ trọng vốn vay khi mua nhà hình thành trong tương lai năm nay chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi.
Nếu thu nhập tổng của gia đình dưới ngưỡng 50 triệu đồng một tháng và chỉ mới tích lũy được 20-30% giá trị căn hộ, tốt nhất đừng nên mua nhà bằng mọi giá. Người mua nên tỉnh táo chọn lựa giữa việc mua căn hộ nhỏ thay vì mua nhà to hoặc thậm chí cân nhắc thuê nhà thêm một thời gian, chờ tích lũy dòng tiền đạt ngưỡng an toàn rồi mới xuống tiền mua nhà.
